Оценка коммерческой недвижимости – услуга, которая дает возможность получить предельно точные результаты рыночной стоимости любого коммерческого объекта.
С необходимостью оценки недвижимости рано или поздно сталкивается любой предприниматель. Это нужно:
Итак, оценка коммерческой недвижимости – это один из ключевых моментов на основании которого можно выстроить планы. А также рассчитывать будущие доходи и расходы.
Благодаря оценке можно понять, насколько выгодна та или иная сделка, а также насколько большой риск, оправдывается ли он в данном случае или нет.
Результаты оценочной деятельности могут использоваться для различных видов стоимости. Все будет зависеть от обстоятельств, при которых она понадобится. В реальности рассчитываются такие стоимости как:
Ликвидационная.
Рыночная.
Инвестиционная.
Самый востребованный вариант — это рыночная стоимость. Такая оценка позволяет установить достоверную цену на объект в реальном времени и рассчитать возможности извлечения доходов в будущем.
Оценка коммерческой недвижимости дает возможность правильно заключить сделки по: купли-продаже, аренде, дарению и избежать необоснованных претензий со стороны будущих владельцев.
Как правило, оценка стоимости аренды востребована для нежилых помещений. Необходимость в такой процедуре возникает, сели собственник принял решение сдавать в аренду склад, цех, офисное помещение и т.д. Но ему сложно назначить ценник для будущего арендатора. Аналогичная ситуация может возникать и в отношении земельных участков.
К оцениванию размера арендной ставки прибегают, чтобы избежать разногласий с налоговой службой. Независимая оценка размера аренды исключает факт занижения прибыли.
Основным критерием оценки коммерческой недвижимости является ее рентабельность. Исходя из этого процедура оценки выстраивается в несколько этапов.
В первую очередь осуществляются переговоры сторон сделки. На них оговариваются проблемные места объекта и условия оценочных услуг.
Следующий этап — заключение договора на проведение оценочных работ. После подписания договора и оплаты услуг осуществляется выезд специалиста по оценке на место расположение объекта. Цель его приезда — сделать фотографии недвижимости, и составить акт осмотра.
В своей работе специалист по оценке применят следующие методы:
Доходный.
Сравнительный.
Затратный.
С помощью доходного метода оценщик определяет каким может быть доход от офиса, складского помещения или любого другого коммерческого объекта недвижимости. Производит расчет издержек на эксплуатацию. Оценивает возможность потерь от невзысканных платежей за аренду.
Сравнительный метод выстраивается по принципу замещения. Его цель — выявить рубеж, который оказывается ключевым для покупателя. Указать будущему владельцу почему он должен заострить свое внимание именно на этом объекте недвижимости при наличии аналогов на рынке.
При этом методе исследуется сбор информации о заключенных сделках. Проводится подбор аналогичных объектов недвижимости.
Затратный способ подразумевает, что приобретатель недвижимости не станет расходовать деньги на покупку, если построить аналогичный объект с нуля выходит дешевле. Такой способ оценки хорош для выявления оптимального использования земельного участка.
При проведении оценки специалист использует все три метода оценки недвижимости. Их совокупность позволяет выявить реальную стоимость помещения.
Последний этап в предоставлении услуги по оценке — это составление оценочного акта. Документ должен соответствовать всем требованиям ФЗ №135 от 29.07.98 г., а также Федеральным стандартам, которые были утверждены приказами Министерства экономического развития и торговли РФ. Изготовленный документ должен включать в себя точные данные. Противоречия и двоякость исключаются.
Оценочный акт изготавливают на бумажном носителе. При возникшей необходимости заказчик может запросить документ в электронном виде.
Для работы специалисту нужно будет опираться на свой опыт, знания и правовые документы на коммерческий объект.
Собственнику недвижимости необходимо предоставить следующие документы:
Выписку ЕГРН на оцениваемый объект.
Свидетельство о регистрации права собственности.
Техническую документацию: технический паспорт объекта, поэтажный план, экспликацию к поэтажному плану.
Справку о балансовой стоимости помещения.
Выписку из государственного земельного кадастра о земельном участке и находящихся на нем объектах недвижимости.
Необходимо учитывать, что информация, отображаемая в готовом оценочном акте, является действительной в течение шести месяцев с даты его изготовления. Такая позиция регламентирована на законодательном уровне.
Стоимость услуг по оценке коммерческой недвижимости во многом зависит от объема работы, которую необходимо проделать. К примеру, оценка рыночной стоимости помещения может обойтись заказчику от 15 до 50 тысяч рублей. Чем больше площадь помещения, тем выше стоимость работ. Оценка арендных ставок обойдется приблизительно 3-5 тысяч рублей.
Когда речь идет об аренде больших площадей зданий, сооружений или земельных участков, у собственника коммерческого объекта могут возникать трудности с определением ставки за аренду. Как правило, в таких ситуациях владелец прибегает к услугам оценщика.
В результате оценивания размера арендной ставки исключаются разногласия с представителями налоговой службы. При наличии экспертной оценки размера аренды, факт занижения прибыли автоматически исключается.
Рентабельность — это основной критерий оценки для коммерческой недвижимости. Для ее определения процесс оценки формируется из нескольких этапов.
Начальная стадия — переговоры. Она позволяет выявить проблемные места коммерческого объекта и оговорить условия оказываемых услуг.
Второй шаг — это подписание договора и его оплата. Его итогом становится выезд представителя оценочной компании по адресу объекта. По прибытию специалист делает фото объекта и составляет акт осмотра.
В своей работе оценщик применят следующие методы:
В результате оценки квалифицированный специалист будет использовать все методы оценки. Их синтез позволяет определить реальную стоимость объекта.
Завершающим третьим этапом является составление оценочного акта. В итоге изготавливается документ, который обязан соответствовать всем требованиям ФЗ №135 от 29.07.98 г. Помимо этого акт об оценке должен согласовываться с Федеральным стандартам Министерства экономического развития и торговли РФ. Принципиальные расхождения и двусмысленность в документе не допустимы.
Цена на услугу по оценке коммерческого объекта недвижимости складывается из объема работы, которую нужно проделать специалисту. Чем больше площадь коммерческого объекта, тем дороже услуга. Ценник может варьироваться от 14 до 50 тысяч рублей. Определение арендных ставок обходится в среднем от 3 до 5 тысяч рублей.
Наименование работ | Стоимость, руб. |
---|---|
Оценка имущества и долей (земли, дома и пр.) профессиональным оценщиком | от 50.000 |